27 апреля в Алматы завершилась II Центрально-Азиатская конференция CREW Warehouse 2023, где девелоперы обсудили строительство складской недвижимости Центральной Азии, перспективы инвестирования и представили реальные кейсы по оптимизации логистики. Официальным партнером выступила крупнейший инвестиционный холдинг в Казахстане, компания Mercury Properties.
Тема складов на площадке CREW была заявлена во второй раз. По нетворкингу во время кофе-брейков стало ясно, что тема животрепещуща. Игроки рынка складской недвижимости отметили необходимость и важность подобных конференций. Но еще важнее вынести пользу, увидеть результат. «Это очень полезная площадка. По итогам таких встреч важно принимать какие-то шаги, чтобы мы могли подготовить конструктивные предложения для государственных органов, которые регулируют эти вопросы. Может быть, рабочие группы создавать, и защищать интересы, и доводить до курирующих нас государственных органов. Ведь это часть экономики нашей страны», – поделилась генеральный директор Mercury Properties Айнур Шаненова.
Пленарная сессия «Ключевые драйверы рынка и перспектива развития рынка складской недвижимости»
Казахстан – крупнейший рынок в регионе
По словам заместителя директора департамента индустриальной и складской недвижимости, земли NF Group Маргариты Афлетуновой, рынки России и Казахстана имеют большой потенциал развития. «Обеспеченность складской недвижимостью в России составляет 0,29, в Казахстане – 0,07 квадратных метра на человека, – резюмирует спикер. – При этом в США данный показатель равняется 4 кв. м. на человека, в Европе – около 2, а в Китае – 0,81».
«Общий объем площадей складской недвижимости в Азербайджане, Армении, Белоруссии, Грузии, Казахстане, Кыргызстане, Таджикистане и Узбекистане составляет 3,6 млн кв. м. Треть этих площадей находится в РК – 1,3 млн кв. м., – добавила спикер. – В Узбекистане этот показатель составляет 207 тыс. кв. м., в Кыргызстане – 46 тыс., а в Таджикистане – 10 тыс. Таким образом, Казахстан является крупнейшим рынком Центральной Азии».
Дорогие деньги
Участники конференции уверены – при банковских кредитах под 20% годовых в Казахстане невозможно реализовывать большие проекты. Чтобы нивелировать влияние этих факторов на развитие отрасли, рынок рассчитывает на поддержку государства в виде субсидий, льготных кредитов, освобождения от налогов, предоставления земельных участков с инфраструктурой.
«Мы все должны объединить свои силы, чтобы государство услышало нас. Чтобы мы получили поддержку для регионального развития этой отрасли и для того, чтобы конкурировать не внутри страны, а в мировом масштабе», – выражает общее мнениегенеральный директор Mercury Properties Айнур Шаненова.
Ориентир на международный уровень
О необходимости развития e‐commerce в Казахстане и выходе на международные площадки рассказал главный эксперт департамента аналитики международных рынков Айбар Тайшиков. Как он отметил, положительная динамика развития электронной коммерции в Казахстане наблюдается с 2014 года, а валовый объем электронной коммерции увеличился в 6,2 раз с 165,6 млрд тенге до 1,0 трлн тенге.
«Один из способов развития электронной коммерции – вывод казахстанских компаний на международную торговую платформу Alibaba.com, – поделился эксперт. – Это касается отечественных производителей и трейдеров готовой и переработанной продукции, продавцов, готовых заниматься активным онлайн-продвижением, а также производителей, открытых к международным поставкам».
Коммерческое слияние
Концепцию торгового хаба в Алматинской агломерации представил директор Центра трансформации бизнеса АО «НК «КТЖ» Ержан Наурузбаев. По словам спикера, центр будет заниматься хранением, переработкой, реализацией и транспортом в сфере авиа, ж/д, авто и терминалов.
«К хранению относятся склады временного хранения, а также бондовые и торговые склады, – объяснил он. – По направлению переработки хаб будет предоставлять услуги сортировки, упаковки, сборки и предпродажной обработки. К реализации имеют отношение торговые площади, сертифицированные лаборатории, а также погрузочные площадки».
Сессия «Кейсы по девелопменту складов, оптимизации логистики и операционных затрат»
Задуматься о логистической инфраструктуре
С какими барьерами для развития рынка логистических услуг в Казахстане сталкиваются девелоперы, рассказал директор департамента управления складскими операциями Magnum Cash & Carry Евгений Ляпунов. «Логистическая инфраструктура – один из важнейших драйверов развития экономики и роста ВВП, – отметил он. – За последние несколько лет уровень оценки развития торгово-логистической инфраструктуры и прозрачности движения грузов в Казахстане снизился».
По мнению спикера, рост розничной торговли является одним из ключевых атрибутов обеспечения продовольственной безопасности в Казахстане
«Участие государства в строительстве РЦ ускорит развитие цивилизованной торговли и ритейла, – добавил Евгений Ляпунов. – Без поддержки государства развитие форматов цивилизованной торговли займет 15-20 лет, чтобы достичь 50% товарооборота. Например, в российской Сибири местные ритейлеры все еще не имеют своих РЦ и товары поставляют напрямую в магазин, что влияет на повышение цен до 20%».
Универсальность – наше все
Каким должен быть востребованный склад, рассказала директор департамента складской и промышленной недвижимости IBC Мария Рылеева. Так, помещение должно быть оптимально расположено относительного города, обеспечивать максимальный объем хранения и упаковано в безопасную схему сделки.
«Склад должен быть универсальным для клиента, а значит, и для потенциального инвестора, – подчеркнула спикер. – Также востребованность зависит экономической целесообразности: срока окупаемости для инвестора и ставки аренды для клиента».
Путь к успеху для девелопера
С докладом о дорожной карте для успешной реализации проектов современных складов класса «А» выступил директор по развитию Eurasia Logistics Partners Антон Мизунов. По мнению эксперта, ключевыми факторами, влияющими на развитие рынка, являются клиенты, форматы проектов, земельные участки и технические условия, финансирование, сроки окупаемости, а также сам девелопер.
«Для того, чтобы реализовать успешный проект, необходимо собрать профессиональную команду для управления проектом, иметь участки земли для развития логистических парков и использовать лучшие строительные и инженерные решения, – поделился Антон Мизунов. – Также важно грамотное проектирование и адаптация проекта для снижения капитальных затрат, создание современных складов как инвестиционных проектов с профессиональной УК».
Сессия «Лучшие практики девелопмента. Рынок e-commerce. Кейсы и решения»
Девелоперы и инвесторы
Генеральный директор IBC Станислав Ахмедзянов рассказал в онлайн-выступлении о выгодах и перспективах вложения инвестиций в девелопмент складской недвижимости, а также об отличиях девелопера и инвестора. «Девелопер является профессионалом на рынке, дружит с консультантами и хорошо подписывает контракты, – отметил эксперт. – Он оперативно, эффективно и дешево строит, быстро получает собственность и готов продать любой объект».
«Инвестор заинтересован вложить деньги и управлять, использует кредиты, не хочет строить или реконструировать, готов улучшать контракты и переплачивать девелоперу за «готовый продукт», – отметил он. – На практике инвесторов делят на четыре типа: молодого, опытного, фондового и институционального».
«Склады являются самой стабильной отраслью. Торговля в мире изменяется, офисы меняют стандарт, а склады и РЦ останутся передовой отраслью на 15 лет»
Когда девелоперы не досмотрели
Управляющий партнер юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» Андрей Артюшенко рассказал о практических ошибках заказчика при строительстве логистического центра, а также разобрал с участниками конференции правовые вопросы.
Он привел реальный пример из юридической практики, когда подрядчик при строительстве двух логистических центров израсходовал всю сумму договоров подряда, а объекты были закончены только на 60%. «Выяснилось, что большинство актов приемки выполненных работ не проверялись ни заказчиком, ни технадзором, имела место просрочка строительства более чем на 6 месяцев, а ряд условий договора и вовсе не исполнялись подрядчиком», – объяснил спикер.
Лучшим из решений проблемы юрист считает найм опытного технического надзора в лице инженера, который будет следить не только за качеством, но и за финансовым потоками.
Какие факторы влияют на e-commerce в Казахстане
Альтернативным взглядом на складскую недвижимость через призму рынка e-commerce Казахстана поделился генеральный директор фулфилмент-центра ReWorker в Астане и Алматы Азат Машабаев. Он отметил, что в 1 полугодии прошлого года темп роста рынка розничной электронной коммерции в Казахстане составил +18%.
Причинами низкого темпа роста, по его мнению, стали трагические январские события в Казахстане, которые сопровождались массовыми беспорядками и отключениями Интернета, а также военный конфликт между Россией и Украиной, приведший к нарушению в цепочках поставок, повышению транспортных тарифов, росту курса валют и инфляции.
«В целом, доля продаж с маркетплейсов от розничной электронной коммерции в Казахстане за 6 месяцев 2022 года составила 83%, – поделился Азат Машабаев. – Сегодня дополнительными требованиями к складской недвижимости остаются теплые склады, полочное хранение, туалеты и бытовые помещения для сотрудников».
Почему стоит взглянуть на онлайн ритейл
Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин рассказал на конференции о складской недвижимости и онлайн ритейле. «Развитие рынков складской недвижимости по всему миру происходит в разные сроки и в различных внешних условиях, однако онлайн ритейл и многоканальные ритейлеры – одни из ключевых потребителей складских площадей», – поделился он.
Как отметил спикер, в работе онлайн ритейлера две составляющие успеха: люди и инфраструктура. «Онлайн торговля не только отвечает запросам потребителей в комфорте и скорости доставки, но и поддерживает малый и средний бизнес», – добавил Евгений Бумагин.