Развитие рынка недвижимости в Центральной Азии и Казахстане

Что входит в услуги управляющих компаний?

В Алматы и Нур-Султане растет спрос на услуги управляющих компаний. К этому ведет рост конкуренции среди проектов на рынке коммерческой недвижимости.

Стимулом для развития отрасли коммерческой недвижимости являются современные проекты, например: Esentai Park расположенный в Алматы или Talan Towers в Нур-Султане. Кроме этого, особый вклад внесло появление международных эталонов управления.

Управление коммерческой недвижимостью является молодым направлением бизнеса для Казахстана. Среди коммерческих площадей меньше половины – офисная и торговая недвижимость, или отели высшего класса. По мнению представителей управляющих компаний за зданием необходим профессиональный уход, чтобы обеспечить продолжительное и эффективное использование.

Задачи управляющих компаний

Управляющие компаний в свою очередь не только выстраивают отношения с арендаторами, занимаются продвижением фирмы или юридическим и финансовым обслуживанием, но также могут быть ответственны за тех эксплуатацию здания, клининг, вывоз мусора.

Первоначальная задача на ранней стадии- когда управляющая компания может присоединиться к этапу проектирования здания. К данному этапу относится: разработка концепции коммерческого объекта, контроль за строителями.

«В девяти из 10 коммерческих проектов, созданных собственниками без привлечения экспертов больше ошибок. Инвесторы часто создают проект «для души», но финансовая модель остается на втором месте. Они делают дорогой ремонт при этом не имея никакой концепции, а после не могут найти арендаторов высокого класса. Ошибки проектирования, такие, как например неоправданно большие холлы или неоптимальный дизайн приводят к потери арендной площади, а также снижают в целом привлекательность здания», – приводит примеры Жулдыз Какенов, учредитель компании Marden Property.

«Забывают о том, что в задачи также входит аккумуляция и хранение отходов, что приводит к вырастанию «помойки» на улице и портит внешний вид, а также сокращает площадь прилегающей территории. В процессе монтажа могут зашить всю инженерию в стенах и потолках, забыв о проектировании ревизионных люков. Из-за совершения подобных ошибок, приходится ломать стену или потолок», -Леонид Волох, соучредитель управляющей компании Lynks Property Management.

Повышение дохода

Не менее важная цель- повышение доходности здания. Управляющая компания занимается продвижением объекта на рынке, поиском арендаторов или покупателей коммерческой площади. Также важно взять на себя управленческий и финансовый учет и юридическое сопровождение.

«Когда управляющая компания смотрит готовый объект, необходимо оценить эффективность использования площадей, сделать анализ арендных ставок. Конечная цель любой управляющей компаний- обеспечение загрузки арендных площадей по максимуму, если это возможно, по ставкам на 5-10% выше рынка», — добавил Жулдыз Какенов.

Большей частью коммерческой недвижимости в РК управляют сами владельцы, и даже создают для этого собственные управляющие компании. В Казахстане присутствует низкая степень доверия собственников к работе управляющих, поэтому отдать им ответственность с доходами пока готово небольшое число собственников. Леонид Волох считает, что данная схема неверная, и за рубежом она практически не встречается.

Мнение редакции: Основная причина доверия собственников управляющим компаний в развитых странах- подтверждение их компетенции через различные профессиональные сообщества, например ассоциации или институты. Они не только прописывают этический кодекс, но и контролируют его соблюдение. Именно поэтому у собственников появляется больше доверия к институту управления в целом. Управляющие компаний, создавшие себе имя, работающие на рынке определенное количество лет и являющиеся членами Ассоциаций несут в себе этический кодекс, что не позволит обмануть собственника фирмы или каким-либо образом навредить. В Казахстане Ассоциация «QazProperty» была создана сравнительно недавно и только начинает развиваться. С развитием института общественных объединений управляющих компаний и популяризации их деятельности, у предпринимателей будет больше доверия.

Самые распространенные услуги по заказам владельцев зданий это обеспечение безопасности на объекте.

«Управляющая компания несет ответственность за жизнь людей, находящихся на объекте, и должна обеспечивать бесперебойную работу эскалаторов, лифтов, электротехнических установок и пожаробезопасность. Другой важный момент – удовлетворенность арендаторов. Необходимо быстро исполнить их заявки, обеспечить комфортные условия», — комментирует Какенов.

Алишер Кожасбаев, совладелец управляющей компании AP Property Management, добавляет, что работу профессиональной управляющей компании на объекте в буквальном смысле не видно – сотрудники УК не пересекаются с клиентами и гостями. Вывоз мусора, замену лампочек, текущий ремонт УК организует в ночное или другое нерабочее время. А если же это заметный персонал, например, сотрудники клининга или охрана, то их униформа и рабочий инструмент будут безупречны.

«Часто можно встретить диссонанс- здание уровня пятизвездочного отеля, с шикарным лобби, а на ресепшн будет работать конфликтная бабушка. Или уборщицы ходят в лохмотьях», — Алишер Кожасбаев.

Жилая или коммерческая недвижимость?

Управляющая компания может также управлять жилой недвижимостью. Бизнес центрами порой управлять сложнее, так как арендаторы требуют более высокий уровень сервиса, чем владельцы квартир», — добавил Алишер Кожасбаев. Его компания управляет жилой и коммерческой недвижимостью.

Еще один аргумент в пользу коммерческой недвижимости- договор с несколькими собственниками в бизнес-центре или торговом центре. Сбор денег с десятка арендаторов осуществляются легче, чем с сотни конфликтных жильцов. Встречаются ситуации, когда УК в сфере жилой недвижимости страдают от проблем с неплатежами за свои услуги со стороны физлиц, а призвать их к ответу бывает достаточно трудно. Леонид Волох считает управление жилой недвижимостью сложным сектором.

«Когда УК берется за управление жилой недвижимостью, то необходимо заключать договор не b2b, а b2c, и ставить себя в неравные условия с потребителем услуг, с точки зрения ответственности. А если жилец не платит, нужно идти в суд? Как решать проблему? Не факт, что вопрос решится в пользу УК- не редки случаи, когда просто многодетные семьи или семьи с инвалидами не могут оплатить услуги. Также собственники жилой недвижимости, покупая квартиры в качестве инвестиций не живут в этих квартирах и не заинтересованы оплачивать услуги УК. Все это приводит к убыткам», — комментирует Волох.

«В суд подать можно, но ожидание будет достаточно долгим. А судебный процесс производится с одним жильцом, который не платит 40% ежемесячно. Судиться так с каждым просто нереально», — дополнил Кожасбаев.

Сегмент начнет активно развиваться тогда, когда нормы закона в отношении кондоминиумов будут работать так, чтобы максимально верно определить права и ответственность каждой из сторон, включая также застройщиков, собственников, арендаторов и управляющих компаний.

https://kursiv.kz/news/otraslevye-temy/2021-07/v-almaty-i-nur-sultane-rastet-spros-na-uslugi-upravlyayuschikh

Send us your details and we will answer you

Отправьте нам свои данные, и мы обязательно ответим вам