Какие важные события произошли на рынке коммерческой недвижимости в 2017 году, как выставка Астана EXPO-2017 повлияла на арендные ставки в столице и какие ожидания у игроков рынка от проведения CRE Week 2018 порталу рассказал заместитель директора компании Global Development Диас Мукушев (CPM, MRICS).

– Какие тенденции Вы можете отметить на рынке коммерческой недвижимости в 2017 году?

– Рынок коммерческой недвижимости в 2017 году претерпел существенные изменения. В большей степени они касались завершения многих девелоперских проектов в Алматы и в Астане. В свою очередь, это сказалось на соотношении спроса и предложения и в целом снижению уровня арендных ставок на рынке. Прошлый год являлся предсказуемым и следовало ожидать кризисные показатели в заполняемости и прибыльности объектов.

Следует отметить своеобразность нашего рынка. Он заключается в том, что коммерческая недвижимость зависима от экономической ситуации и пропорционально реагирует на нее. Дополнительным балластом является стремление собственников укрепиться на рынке с помощью демпинга арендных ставок вместо того, чтобы акцентировать внимание на качестве предоставляемых услуг.  

На мой взгляд, в настоящее время рынок коммерческой недвижимости стремительно мчится к своему «дну». Но нельзя отрицать, что такое состояние полезно для рынка: это позволяет отделить профессионалов от любителей. Рано или поздно девелоперы и управляющие придут к основной цели: повышение качества строительства и управления.  

– По Вашему мнению, что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2018 году, в ближайшие 5 лет?

– Прежде чем строить прогнозы на 5-10 лет вперед следует оглянуться назад. Хотелось бы сказать о цикличности, но это не подходит для нашего рынка, т.к. цикличность свойственна уже состоявшимся, созревшим рынкам. История же нашего рынка больше похожа на становление и пока мы на стадии «отрочества», если это можно так назвать и до полноценного взросления нам следует претерпеть немало рыночных потрясений. Возвращаясь же к вопросу о прогнозах, то все зависит от того, в каком именно ракурсе будет двигаться страна.  

Если конкретизировать основные проблемы рынка коммерческой недвижимости, то можно выделить то, что основная ее часть находится в имуществе банковского сектора.  Отголоски прошлых кризисных лет. В свою очередь банки неохотно занимаются развитием непрофильных активов. Другой немаловажной проблемой является несостоятельность рынка принимать независимых игроков. Особенно это касается управляющих компаний, что отсекает возможность свободно конкурировать на рынке и тормозит развитие качества предоставляемых услуг. Третьим основным тормозом является отсутствие общих стандартов в недвижимости и в сопутствующих услугах.

Говоря о прогнозах можно отметить, что рано или поздно рынок столкнется с данными проблемами в более существенном характере.

– В 2017 году прошла выставка Экспо-2017. У игроков рынка были определенные ожидания с проведением выставки, в частности, отток арендаторов на площади, построенные на территории Эскпо. Насколько эти ожидания оправдались? На Ваш взгляд, повлияли ли объекты, построенные на выставке на рынок коммерческой недвижимости в столице?

– Действительно, опасения были и остаются, ведь конкретного решения по недвижимости, построенной для Экспо не было или возможно еще не приведено в действие. Важно другое: игроки рынка в связи с этим породили панику в спросе, что повлекло за собой демпинг арендных ставок, упрощенные условия аренды, предоставление дополнительных услуг и т.д. Следует также отметить размытость в разницах классификаций офисных объектов, иными словами на рынке можно наблюдать равноценные ставки аренды как для А-класса, так и для B-класса. Безусловно, выставка повлияла на рынок, но больше в своем спекулятивном характере, пример которого я описал выше.

– В прошедшем году состоялся 5-ый юбилейный форум CRE–Week. По Вашему мнению, насколько данная площадка содействует консолидации и росту рыка коммерческой недвижимости.  

– Сама идея и концепция проведения мне очень нравится. Я был свидетелем становления данного форума и вижу как расширяется аудитория с каждым годом. Достаточно полезным оказался обмен опытом с коллегами из России. Многие из тем, обсужденных на форуме, спроецировали похожие проблемы российского рынка на казахстанский.

Говоря о консолидации рынка, прежде чем давать этому оценку, следует вспомнить, что буквально 5-6 лет назад ничего подобного не было и за короткое время удалось собрать немало игроков местного рынка и из-за рубежа. Конечно, описывать все сложности и специфику коммерческой недвижимости нашей страны можно долго, но однозначно мы движемся в правильном направлении.

– Какие вопросы Вы хотели бы озвучить на 6-м форуме CRE-Week, который состоится в Астане с 30 июня по 2 июля.

– Вопросы не меняются и остаются насущными из года в год. Важно с кем эти вопросы обсуждать и чей опыт перенимать. На 6-ом форуме было бы полезным послушать девелоперов, т.к. зачастую управляющие компании, брокеры, всевозможные консалтинговые компании и без того заинтересованы в посещении форума. В целом, вне зависимости от каких-либо предпочтений, форум должен проводиться, т.к. он определяет своеобразное резюме нашего рынка и дает весомый толчок в понимании статуса развития специалистов коммерческой недвижимости.