Автор: Джейн Марголис

Разработчикам офисов и домовладельцам когда-то приходилось думать только о подаче электроэнергии, водопровода и отопления на рабочие места, оставляя арендаторам дизайн своих офисов в соответствии с их собственными техническими характеристиками.

Но в наши дни поставщики офисных площадей стремятся предоставить телекоммуникационную инфраструктуру и добавить сложные технологии, такие как интеллектуальные окна, для лучшей конкуренции.

С каждым годом офисные технологии становятся все более передовыми, и разработчики и арендодатели должны оставаться в курсе тенденций и рисков. Те, у кого есть технологическое мастерство, могут быть в состоянии управлять премиальной арендной платой, но те, кому этого не хватает, могут быть вынуждены предложить скидку.

«Это оказывает большее давление на здания, чтобы они были манящим для арендаторов, а не просто складом для людей», – сказал Фил Мобли, глава отдела исследований в Building Engines, компании по разработке программного обеспечения для управления недвижимостью в Бостоне, и вице-председатель технологического комитета Building. Международная Ассоциация Владельцев и Менеджеров.

Повышенное внимание к технологическим обновлениям привлекло внимание инвесторов. По данным поставщика данных CRE tech, в 2018 году венчурные инвестиции в технологии недвижимости составили 9,6 млрд долларов. В первом квартале 2019 года он вырос на 250 процентов до 4,9 миллиарда долларов по сравнению с аналогичным периодом 2018 года.

В некоторых городах рынок офисных помещений ослабевает. Например, в Нью-Йорке доля вакантных площадей выросла до 9,2 процента в четвертом квартале 2018 года с 8,9 процента годом ранее, по данным Cushman & Wakefield. Поскольку рынок смягчается, офисные провайдеры пытаются оправдать ожидания арендаторов.

DivcoWest, разработчик в Сан-Франциско, ставит технологию на передний план в Кембридже, штат Массачусетс, на территории строительства многофункционального комплекса площадью 45 акров, который строится в Кембридже, штат Массачусетс, предлагает высокотехнологичную инфраструктуру. Дом в Кендалл-сквер, находится в техническом центре, расположенном в полумиле от таких арендаторов, как Facebook и Google.

После завершения строительства Кембридж Кроссинг будет иметь шесть офисных зданий площадью 2,1 миллиона квадратных футов. Под землей, скрытой за стенами и скрытой в потолках, будет проложен приблизительно 10 миль волоконно-оптического кабеля, который обещает надежный Wi-Fi с бесперебойным подключением повсюду в помещениях.

Голландский технологический гигант Philips уже подписал договор аренды, сдав в аренду семь этажей в первом офисном здании, которое близится к завершению, для его штаб-квартиры в Северной Америке.

Кабели будут вводиться в здание через восемь кабеле-проводов четыре спереди и четыре сзади достаточно для размещения нескольких поставщиков услуг и обеспечения встроенного резервного копирования, известного как избыточность в мире технологий. Если по какой-либо причине кабели в передней части здания будут повреждены, то кабели в задней части будут переносить день.

Кабеле-проводы проложены к аппаратной на подземной парковке. Комната вместительная и будет с климат-контролем вдали от тесных и самодельных помещений, иногда рядом с котельной, будут делать проводку в старых зданиях для перегрева или случайного удара.

«В прошлом мы прокладывали запасные каналы в здание, но не в резервирование», – сказал Том Салливан, президент по разработке в DivcoWest.

По мере роста конкуренции за предоставление лучших технологий в офисных зданиях некоторые компании пытаются помочь разработчикам достичь своих целей. Например, нью-йоркский консультант Wired Score удостоверяет надежность подключения к Интернету здания. На сегодняшний день более 1800 офисных зданий во всем мире зарегистрировались или прошли сертификацию, причем около половины из них в Соединенных Штатах, по словам основателя и исполнительного директора компании Ари Барендрехт. Cambridge Crossing разрабатывается для получения сертификата Wired свою разработку.

Эксперты по недвижимости говорят, что традиционные соображения, такие как местоположение, доступ к транспорту и размер пола, остаются основными причинами, по которым арендаторы выбирают одно место за другим. Но, надеясь получить какое-то преимущество, некоторые офисные провайдеры усиливают другие виды технологий в своих зданиях, включая антенны для приема и усиления сигналов мобильных телефонов и датчики освещения, которые отслеживают яркость солнца.

Блокировка солнечного света

Окна были поставлены компанией View, которая находится в Милпитасе, штат Калифорния, и производит «динамическое стекло». Когда светит солнце, покрытие между двойными стеклами темнеет, подобно самокрашивающимся стеклами. Это уменьшает блики (которые могут вызвать утомление глаз, головные боли и сонливость) и прирост тепла (что может потребовать включения кондиционирования воздуха, что приводит к увеличению потребления энергии) при сохранении естественного освещения.

Как бы умны ни были окна, в конечном итоге они станут еще более функциональными, сказал Рао Мулпури, исполнительный директор View, который в ноябре объявил об инвестициях в размере 1,1 миллиарда долларов от SoftBank Vision Fund. Он сказал, что в конечном итоге окна будут использоваться как экраны компьютеров, отображать контент и использоваться для видеоконференций.

Некоторые ожидают, что интеллектуальные технологии выйдут за рамки Windows. Андреа Чегут, директор Лаборатории инноваций в сфере недвижимости Массачусетского технологического института, предсказывает, что внутренние стены офиса однажды «превратятся в центры обработки данных, использующие волоконно-оптическую связь».

Уже сейчас распространяются настенные видеоэкраны для обмена контентом, которые когда-то видели только в залах заседаний. По данным компании CBRE, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, эти типы аудиовизуальных систем обеспечивают наибольшее увеличение стоимости офисного дизайна за последние годы. Пять лет назад аудиовизуальные затраты составляли в среднем 5 долларов за квадратный фут. Сейчас разработчики тратят на системы от 10 до 20 долларов за квадратный фут.

В сверкающей новой штаб-квартире электронной торговой платформы MarketAxess в Манхэттене, в Гудзон-Ярдс, разработанной архитектурной фирмой Spacesmith, экраны светятся практически в каждом конференц-зале на трех этажах фирмы, в том числе в небольших комнатах.

Однако другими способами технология намеренно скрывается на MarketAxess или перемещается за пределы площадки. В зале заседаний нет гладкой путаницы проводов, прорывающихся с гладкой мраморной поверхности стола, выдвижные ящики под столешницей обеспечивают электрические розетки и порты данных. В комнате есть два огромных настенных экрана, но все оборудование, на котором они работают, спрятаны в гардеробной в коридоре. Главный офис находится в Нью-Джерси.

Датчики дневного света вдоль окон приглушаются при ярком солнце. Оконные шторы поднимаются и опускаются в зависимости от времени суток.

Несмотря на всю автоматизацию, некоторым работникам нравится немного контролировать свою среду. В MarketAxess разработчики программного обеспечения на 17-м этаже решили, что верхнее освещение было слишком ярким, поэтому они отключили некоторые светильники в потолочных светильниках над столами. А руководителю фирмы Ричарду Маквею не нравилось постоянное ползание оконных штор в его угловом кабинете.

«Мы отключили его», – сказал Даниэль Вольф, глава отдела инфраструктуры компании.

Датчики движения, которые отключают свет в пустых помещениях, уже давно используются в офисах для экономии энергии, но предоставляемая ими информация о мониторинге вместе с другими данными о зданиях все чаще передается сотрудникам.

Используя мобильные приложения или платформы компьютерного программного обеспечения, часто предоставляемые арендодателем, сотрудники некоторых компаний могут использовать свои мобильные телефоны, скажем, для разметки различных зон сбора, прежде чем решить, где встретиться с коллегами. После проверки данных о занятости, дневном свете и температуре они могут решить, отправиться ли в солнечную часть офиса, где уже собрались другие, или в более тихое место, где они могут работать без помех. В свою очередь, операторы зданий отслеживают данные, чтобы определить, например, следует ли увеличить поток свежего воздуха в переполненную часть пола или сократить услуги уборки в менее посещаемой зоне.

Все это порождает оруэлловский призрак наблюдения, который заставляет некоторых американцев капризничать. Некоторые компании в Китае внедрили программное обеспечение для распознавания лиц в точках безопасности здания, которое, например, позволяет сотрудникам переходить из вестибюля в лифт, не останавливаясь, чтобы шлепнуть удостоверения личности здания на турникетах. Но в Соединенных Штатах было сопротивление таким технологиям.

И даже сторонники подключения признают, что чем больше становится цифровых офисов, тем больше угроз безопасности.

«У здания с цифровыми возможностями есть много преимуществ», – сказал Барендрехт из WiredScore. «Есть и обратная сторона».

Материалы взяты с сайта: https://www.irem.org/