Развитие рынка недвижимости в Центральной Азии и Казахстане

Аскар Нургалиев — известная персона в сфере гостиничного бизнеса в Казахстане. В его портфолио проектирование и строительство ряда брендовых гостиниц, в их числе Radisson в Астане, Hyatt Regency в Минске, Libertas Rixos в Дубровнике (Хорватия), Hampton by Hilton Astana и другие. О том, сколько «звезд» столице Казахстана еще не помешает, а в каком сегменте рынок уже перенасыщен, Аскар генеральный директор KazBelService рассказал в интервью порталу kaznetpartners.com. 

— Возглавив представительство компании Colliers International в Астане в 2003 году, я приобрел много теоретического опыта на рынке коммерческой недвижимости, но первый широкий практический опыт в девелопменте проектов получил на строительстве гостиницы Radisson в Астане, где принимал участие в 2005-2007 годах. После сдачи объекта меня пригласили в Хорватию, где я руководил проектом реконструкции гостиницы Rixos Libertas в Дубровнике – жемчужине Адриатического моря. Успешно завершив проект в 2009 году, я уехал в Беларусь. В Минске руководил проектом строительства гостиницы Hyatt Regency. Со временем ко мне стали часто обращаться за советами по строительству и запуску гостиниц как застройщики, так и подрядчики, и даже банкиры (улыбается). Так, с 2013 года я стал оказывать сначала консультационные слуги, которые позже плавно переросли в полноценный инжиниринг и мы с партнерами основали компанию KazBelService, сопровождая проекты гостиниц с «нуля» до запуска в операционную деятельность. С 2017 года компания оказывает услуги по управлению гостиничными комплексами после их открытия. Мы имеем авторизацию на управление гостиничными комплексами под франшизами международных сетей – Hilton Worldwide, Intercontinental Hotels Group, Accor Hotels, Carlson Rezidor Group, Marriott & Starwood Hotels и других.

В настоящее время компания заканчивает проект строительства гостиницы Hampton by Hilton Astana. В задачи KazBelService входило установление договоренности с оператором на бренд, сопровождение проектирования и строительства. В скором времени состоится передача объекта. Также ведутся переговоры по подписанию договора с гостиничной сетью Accor на бренды Mercure и Novotel в Астане.

— Мы заинтересованы развиваться в регионах Казахстана, обсуждаем проекты в Уральске, Петропавловске, Караганде, Павлодаре. Во всех регионах есть потребность в хороших гостиницах средне-ценового сегмента и есть интерес гостиничных сетей заходить в регионы. Топовые бренды в региональных городах не имеют достаточного рынка и клиентов, и кадров, но средне-ценовые бренды, такие как Hilton Garden Inn, Park Inn by Radisson, Holiday Inn или Mercure будут востребованы в регионах, рынок для этого есть. В этом плане совпадает наша компетенция и желание застройщиков, акиматов, гостиничных сетей в строительстве таких гостиниц. Но сами сети никогда не идут в маленькие, по их меркам, города с управлением. Им это невыгодно, поэтому чаще всего они передают франшизы брендов. Здесь мы можем предложить полный цикл услуг по сопровождению проекта от выбора бренда, организации проектирования, строительства, запуска до управления гостиницей. 

— По Вашему мнению, в Астане достаточно гостиниц?

— Достаточно, но в любом случае они продолжают строиться, потому что рынок не стоит на месте. Если анализировать по сегментам, то верхний ценовой сегмент — люкс уже заполнен. Он представлен отелями Ritz Carlton, St Regis, Hilton, Marriott, Radisson, Rixos строится Sheraton. В данном сегменте достаточно высокая конкуренция. Поэтому я бы не рекомендовал инвесторам рассматривать строительство в этом сегменте. Средний ценовой сегмент еще может выдержать конкуренцию одного-двух отелей. На сегодня он представлен такими брендами как Hilton Garden Inn, Park Inn by Radisson, Wyndham Garden, в бюджетном сегменте есть Ibis, в скором времени откроется Hampton by Hilton, Holiday Inn Express. Но стоит отметить, что в зависимости от локации строительство бюджетных гостиниц имеет право на жизнь. В Астане еще можно строить небольшие гостиницы до 150 номеров. Что касается Алматы, то верхне-ценовой сегмент также плотно заполнен. Есть Ritz, Royal Tulip, InterContinental, в скором времени откроется DoubleTree by Hilton, Novotel, реконструируется Hyatt Regency. В средне-ценовом сегменте открылся Mercure. Но для бюджетных гостиниц там огромное поле деятельности.

— Насколько остро в гостиничном управлении стоит вопрос нехватки специалистов. Как правило, в Астане гостиницами управляют иностранные специалисты.

— Раньше действительно был дефицит кадров, поэтому часто приглашали экспатов и до сих пор приглашают. В управление сетевыми гостиничными комплексами необходимы специалисты с международным опытом. В Астане InterContinental открылся в 1998 году и можно сказать их сотрудники работают в этой сфере уже 20 лет. На мой взгляд, они стали профессионалами. На сегодня в Астане и Алматы, где международные гостиницы давно открыты, есть хороший выбор кадров. Я думаю, они уже могут управлять гостиницами на топовых позициях. Даже больше, думаю в скором времени мы начнем экспортировать специалистов в другие страны. Например, сейчас активно развивается Кыргызстан, Узбекистан, там таких специалистов, как в Алматы и в Астане пока немного. Что касается рынка СНГ, много специалистов на топовые позиции мы приглашаем из России. Но для других стран Центральной Азии казахстанские специалисты, наверное, будут немного дешевле чем российские. Что же касается линейных сотрудников, да, есть нехватка. Возможно это связано с нашим менталитетом, выпускники вузов слабо представляют, что пойдут работать официантами, администраторами, горничными или ресепшионистами. Я поддерживаю идею, что надо иметь специализированное заведение, где услуги гостиничного и ресторанного дела будут профессионально преподаваться.  

— Насколько большая конкуренция среди управляющих гостиничных компаний? 

— Конкуренции нет, потому что как таковых нет компаний. Есть физические лица, которые оказывают услуги на аутсорсинге, но не полноценное управление. В основном наши турецкие коллеги на аутсорсинге сопровождают операционную деятельность гостиниц. Зачастую наши застройщики не до конца понимают, зачем нужно передавать гостиницы в управление, почему это столько стоит и какие преимущества. Пока проблему вижу в том, что этот рынок не развит и застройщики не понимают преимуществ того, что сотрудничать с управляющей компанией – это выгоднее, дешевле и профессиональнее.

 — Сколько времени составляет срок окупаемости гостиницы?

— 10-12 лет. Для многих инвесторов длительное время. Но я хочу сказать, что не надо рассматривать гостиницу только как объект недвижимости. В первую очередь – это бизнес, это актив, который ежедневно генерирует денежный поток. И в большинстве случаев в среднем по году инвестор в плюсе. Этот актив нужно рассматривать с точки зрения девелопмента. Через 3-4 года после запуска гостиница находится в лучшей форме, она еще не устаревшая, но уже устоявшаяся и генерирует хорошие потоки. Это лучшее время для выхода инвестора, можно показать прибыль, положительную финансовую сторону и спрогнозировать на несколько лет вперед. Многим институциональным инвесторам будет интересно такое предложение. А в случае нашего управления гостиницей, мы сами готовы предложить инвестору выкуп и возврат вложенных инвестиций.

— Какие форматы гостиниц наиболее востребованы?

— Все зависит от региона. Если говорить об Астане, так как все остальные сегменты уже заполнены, то я вижу большое будущее за апарт-отелями. У нас нет профессиональных брендовых апарт-отелей. То, что представлено на рынке больше напоминает сдачу квартир посуточно. Это не Residence Inn Marriott, Novotel Suites или Adagio, например. В Астане эта ниша пуста. Если проводить параллель, то 4-5 лет назад в Москве апарт-отелей было мало. В этом увидели серьезную возможность и сегодня этот рынок растет. В Астане и Алматы есть спрос на апарт-отели, часто иностранцам комфортнее и безопаснее жить в профессиональном брендовом апарт-отеле, потому что любая гостиничная сеть гарантируют в первую очередь безопасность. В этом вижу перспективы. Особенно апарт-отели будут востребованы на западе Казахстана, где есть много компаний с иностранными специалистами. 

Send us your details and we will answer you

Отправьте нам свои данные, и мы обязательно ответим вам